內容來自sina新聞
土地財政蔓延基層政府 部分村鎮土地幾乎賣幹凈
村鎮賣地急 土地財政下沉
面對1000萬元現金和50畝土地，張書記顯然更喜歡後者，對他所管理的一個鄉鎮街道辦來說，能變現又"卡"不走的土地最實惠。
土地指標，這是一個位於華東的省級政府對當地示范城鎮所給予的獎勵。
"獎勵1000萬現金，這筆錢下來會經歷層層克扣，不知道到手還有多少，但是獎勵50畝的土地指標，可以解決我們街道新農村建設的燃眉之急。"張書記算瞭一筆賬，這幾年街道所在的土地價格從一畝10萬漲到20萬、30萬，最新的報價是一畝38.5萬，而簽約到2014年出讓的土地已經看漲到有一畝40萬，算下來，這50畝地可以賣到2000萬。
去年張書記所在的街道收入大約3000萬左右，但是因為有600多名教師和100多名街道辦編制，每年的財政收入基本都被吃掉瞭。張書記說，他們一個縣區每年也就200畝的土地指標，一個街道多銀行個人信貸利率銀行貸款利率試算房貸信貸是什麼信貸年息出這50畝，"那是非常非常非常地珍貴"，張書記連用瞭三個非常。
張書記的境遇在村鎮一級的地方政府並不少見。
一位在基層鄉鎮工作的財政所人士告訴經濟觀察報，村鎮兩級的經濟來源相比縣這一層更少更窄，但許多任務還是壓在瞭最基層的政府身上。相比上一級政府通過土地出讓來增加政府公共收入，以及轉讓土地來融資，村鎮這一級隻是被動的土地財政，通過出讓土地獲得一定的資金。
"村、鄉鎮的財力緊張，當村以及鄉鎮可以出讓土地並且能夠動用土地出讓收益的時候，完全有可能轉化成村鎮版的'土地財政'。"中國社科院財經戰略研究院研究員楊志勇對經濟觀察報表示。
賣地的煩惱
老杜是張書記那個街道駐地村的支書，最近他正在為村裡的房地產公司煩心。
"新農村建設請農民上樓，這一次要拆遷35戶，總共需要資金1200萬，可是土地賣給開發商隻能賣600萬，還有600萬的缺口。"老杜告訴經濟觀察報，當初鎮上將拆遷任務下發到村裡時，怕沒人要農村的土地，村裡成立瞭房地產公司，就是準備托底，承擔債務的。
當初村裡的土地是走程序將集體土地變為國有，之後在區裡的土地交易中心通過招拍掛，出讓給開發商。但這隻是開始，新農村建設之後是新型城鎮化，老杜希望兩者能夠銜接起來，不要讓前面的資金和工作都白費瞭。
老杜說，現在他隻能按照缺口的資金再次去賣地，獲得資金去蓋樓，但是土地指標總是有數的。他也知道有到頭的那一天，可是也沒辦法，現在任務壓到他們村委裡，"晚上還要開黨員會，要求黨員響應號召，不要給拆遷規劃制造麻煩。"
而和張書記他們同一個區的另一個街道，由於是區政府駐地的原因，從新農村建設開始之後，一直很享福。
"現在政府在拆遷的時候吃的都是土地價格差，先規劃土地，通過招拍掛將土地出讓，然後利用開發商的資金讓街道去拆遷，而給原住房價格和開發商給街道價格之間的差額就被街道吃掉瞭。"區政府駐地街道的一位工作人員說，這幾年這部分資金在他們街道中占有的份額越來越大。
張書記沒這麼好的運氣，他說，街道駐地的土地還可以賣出點價格來，而稍微遠一些的土地，一畝10萬都不會有人要，未來資金壓力非常大，現在隻能是走一步算一步瞭，"街道沒有資金來源，上面又沒有資金撥入，隻能賣地。我們也想吃土地的差額，但是本來土地的價格賣不上去，又要讓農民穩定，所以資金的缺口是一直在不斷擴大。"
張書記所在的街道現在還有一半以上的村子每年收入在3萬元以下，在他看來，未來這些村搬出來，土地卻賣不出去的話，這筆收入如何彌補，錢從哪來，他現在也不知道，未來肯定還要舉債。
對於資金的壓力，老杜和張書記都表示，都想過去上面要錢，但是前提是上面要有錢，現在的區縣也夠窮的。"去市裡要錢，那要區長或者副區長出馬才可以。"老杜說，這是一定要做的工作，但要到多少得看公關瞭，現在他能做的也就是盡量把村裡的債務，先落在房地產公司的賬上，至少一時半會看不出來。
土地財政下沉
老杜這輩子一直在農村，當瞭接近10年的村支書。他告訴記者，他認為現在要解決村鎮兩級財政問題，要資金，要政策，還要發展。但是別以為老杜嘴裡的發展會是經濟發展、企業發展，他說，發展就是要增加土地指標。
有瞭土地指標，就能獲得土地出讓收入，這筆收入在中國地方政府財政運行中扮演著重要角色，在東部沿海地區的市、縣、鄉鎮，以及全國各地其他大、中、小城市表現得特別突出，以致人們把地方政府財政稱之為"土地財政"。
隨著商品房價格的不斷上漲，土地出讓總收入也迅速水漲船高。2007年至2012年，這六年是中國土地資產化最為迅猛的年代，全國土地出讓收入總額高達12.8萬億元，年均超過2萬億元。
2006年，土地出讓金收入僅占全國財政收入的19.81%，地方財政收入的41.94%；2010年，土地出讓金占全國財政收入和地方財政收入的比重分別迅速上升到35.03%和71.68%。
但從2011年開始，因為房地產市場萎縮導致土地交易量價齊跌，雪上加霜的是土地出讓金的回收越來越難。土地出讓整體收入的下降又影響到瞭政府進一步土地收購和儲備的進度，一線城市的地方政府土地買賣循環變得很不順暢。
中國指數研究院公佈的數據顯示，2012年上半年全國300個城市土地出讓金排行中，上海從第一寶座跌落至第九名，隻完成瞭184.2億元，是2011年同期的四成。北京則無緣前十，比2011年同期下降56%。
但在基層政府，"土地財政"似乎才剛剛蘇醒過來。對於土地指標，處於基層的老杜和張書記都是非常地熱切，張書記告訴經濟觀察報，一個縣區每年也就200畝的土地指標，現在農民不交農業稅瞭，每年隻交個醫療保險和養老保險，他們也沒有別的辦法來籌資，土地指標現在是"非常非常非常地珍貴"。
張書記說，未來土地流轉是解決村鎮兩級財政的唯一途徑，他算瞭一筆賬，現在農民種地，刨去各種成本，每年每畝也就能賺1000元，而未來農業現代化、規模化將是一個趨勢，將土地集中起來承包出去，才能產生更大的效益。
同時他還給記者講瞭青島膠州一個農村的例子，那個村大約有1600戶農民，3000畝土地。將土地全部承包出去，價格為1000萬元，而村裡將其中的600萬元用於村民的福利，而另外400萬元作為公費，每年的結餘都會不斷的積累下來。村裡的60歲以上的老人每年都會有1萬元的補助，村裡的農民在社會保障方面也做得非常好。
楊志勇認為，不管村鎮"土地財政"的模式如何設計，關鍵是要一步一步來進行，量力而為。"超前操作肯定會給村鎮造成債務，這些債務若是化解不及時，肯定會演變成財政問題"。
不過，仍有超前者。張書記所在區政府駐地的街道辦事處的一位人員笑著說，現在指標對於他們已經沒有什麼意義瞭，"其他街道都把土地和指標恨不得放到保險櫃裡鎖著，我們這兒土地都快賣幹凈瞭，指標還有什麼用。"
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-05-18/08302197193.shtml
信用貸款土地買賣房貸利率試算表excel檔信貸年息
留言列表
